房地产总裁班报道：魏杰：如何抑制房地产泡沫

发布时间：2017-06-06 点击：

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魏杰：如何抑制房地产泡沫

前言：对于2017年的宏观经济走势，最高决策层有一个重要的提法叫“稳中求进”，这里的“稳”不是指稳增长，而是指防范金融风险。防范金融风险是今年最核心的问题。怎么防范呢？第一件事就是抑制资产泡沫，重点在于对房价的抑制。
魏杰，我国著名经济学家，清华大学经济管理学院创新创业与战略系教授、博士生导师。长期致力于企业制度安排、企业战略选择、宏观经济政策分析、市场经济等诸多领域的研究。

对房地产泡沫的抑制，实际不是刺破，叫抑制。意思不是现在要刺破它，得抑制住才行，慢慢的让它软着陆。在抑制房地产泡沫不要继续吹大的条件下，让别的产业起来，逐渐代替房地产产业的地位和作用，实现软着陆。怎么抑制它呢，大致上，从供求两个方面做文章。

首先是需求方面，要严格控制住房需求，尤其是投资和投机性需求。
刚性需求不用管它，为了住，这个没问题。但是投资和投机性需求一定要控制住，因为投资和投机性需求拉动的不是刚需，一定会让住房供给超过刚需。现在有种观点是大家既然想买，就让他买吧，就批地，就盖，这叫地产商的概念。我们可以继续批地，让地产商继续盖，大家继续买。结果大家买了5套房子，最后地产商赚钱跑了，我们泡沫接上了，麻烦就大了。所以一定要控制投资和投机性需求。我估计未来还要更加严格控制，如果控制不住的话，总有一天我们的泡沫会越吹越大的。所以要严格控制投资和投机性需求，这是需求方面。

其次是供给方面，就是严格控制不能乱盖房子。
这样大规模盖下去的话，最后的结果是很麻烦的，要控制住房供给才行。控制住房供给最好的办法是，控制开发商的开发速度。怎么控制呢？现在有三条办法，已经陆续出台。第一条办法，是开发商可以继续盖房子，但是必须降低杠杆率。开发商可以拿自己的钱盖，不能拿银行的钱盖了。如果拿银行钱盖，开发商赚了钱跑了，泡沫就给我们留下了。开发商拿自己的钱盖的时候就会谨慎，会有风险的防范意识。所以现在要严格控制对开发商的住房贷款。
第二条办法，是开发商可以在境外融资，拿钱回来在境内开发。开发商可以在海外发债券。在海外发债券要有抵押才行，说明你在海外要有钱才行，海外没有钱的话不可能在海外发债券。怎么办呢？就是要把你以前倒腾出去的钱再倒腾回来。这一招很厉害，要你把过去倒腾出去的钱再倒腾回来，限制你的过度开发。
第三条办法，是让面粉的价格高于面包的价格。就是开发商拿地的价格最后要高于卖房的价格才行，看你还开不开发。因为新房的价格是控制在政府手里，我批你一平卖多少钱就只能卖多少钱，有严格界定的。过去这方面经常会讨价还价，一般政府差不多就让步了，你卖多少就是多少了。现在不行了，因为我们把房价上涨的幅度分解给每一级政府了。你政府房价要一旦高于原来的界定，先把领导的乌纱帽拿掉再说。所以说政府不敢和房地产商讨价还价让步了，一定要坚持标准才行，这样就出现了面粉的价格比面包还贵。有一家企业计算了一下，他拿地后房子的价格要卖到5万一平，是不赔不赚，卖到6万才能赚钱，结果政府批准他就是4万一平，你爱卖不卖。这样等于亏啊，这就是政府发出的信号。未来要让面粉的价格高于面包的价格，你还干不干，从而严格控制住房的过度供给。因为现在你们知道，开发商的冲动非常大。为什么呢？他只要能盖能赚就行，但是我们要考虑泡沫的问题了。所以要严格控制供给。

从需求、供给两个方面入手，逐渐让房地产的泡沫不能吹得太大，同时现在又不想刺破它，要维系住。在这个条件下，让别的产业尽快发展，来逐渐代替房地产的地位和作用，实现软着陆。所以说老实话，中国的房地产泡沫不敢刺破，要刺破后果不堪设想。我们算过账，09年以后买房的人，泡沫一旦被刺破，基本全亏。有的人辛辛苦苦攒了一辈子，就那套房子。一旦泡沫被刺破的话，他的财富将大幅度缩水。我估计我们国家没有这么强的承受能力。所以对房地产泡沫我们叫抑制，不是要刺破它，就是不能继续吹大，现在也不能刺破它，要维系住才行.