沈建光:中国的房价为什么越调越涨?清华大学房地产总裁班

发布时间:2017-05-17 点击:

清华大学房地产总裁班 清华房地产研修班

沈建光:中国的房价为什么越调越涨?

近十年来,有关中国是否存在房地产泡沫的争议从未停歇,但答案一直莫衷一是。如果中国房地产存在泡沫,为何房价屡控屡涨,疯狂购买的人越来越多,但从未见泡沫破灭?如果中国房地产市场不存在泡沫,那又如何解释中国一线城市房价已经远远脱离收入水平,以及在一些国际通行的衡量泡沫水平的指标,如房价收入比、按揭收入比等方面奇高的现象?怎样理解中国房地产泡沫之谜?

中国房地产市场的独特之处
不难发现,过去十几年中国房地产市场涨多跌少,且每次下跌都是在政策调控下的短期回落,其后由于政策由紧转松,报复性反弹后,房价都会在很短的时间便超过前期峰值。中国房地产鲜有下降周期,且诸多国际衡量泡沫的指标处于高位,但这种情况得以长久持续,并未出现房地产危机。

这使得不少观点认为,中国并不存在房地产泡沫,中国房地产实践挑战传统经济学理论框架的背后,是中国独特的制度框架使然。这种独特之处能够对抗经济规律,支持中国房地产永远上涨。笔者将中国房地产市场的几点独特性归纳如下:

一是中国独特的土地财政。由于财税改革的滞后,中国并未推出房产税,土地收入仍然是当前地方政府重要的资金来源。而从博弈论的角度来看,政府通过限制供给,保持土地拍卖的高价是维持长期稳定收入的占优策略。就连国务院发展研究中心原副主任刘世锦也曾在今年3月的中国发展高层论坛中提出,地方政府总是有意无意把房价往高推,源于卖地有收入。

二是独特的户籍制度以及相应的公共服务。中国长期以来,通过户籍制度控制大城市规模,但由于教育、医疗、就业等资源在一线城市高度集中,人力资本也源源不断的涌入,增加购房需求。同时,由于教育等公共服务与住房高度相关,学区房倍受追捧,成为房价上涨的领头者。

三是中国独特的文化传统。正如笔者在早前专栏文章《日本的泡沫教训是否适合中国?》中所提,中日购房者在购房者结构、资金来源等方面存在明显的不同。例如,北京首次购房者年龄仅为27岁,而在东京却达到了41岁。中国普遍存在父母举全家之力为子女在一、二线城市购房而倾其所有的现象,这在全球大多数国家很难想象。

四是中国政府对房地产市场政策强有力的干预。中国政府对房地产市场的干预确实是与其他国家有明显区别的,根据研究过去十几年中国房地产市场的周期不难发现,几乎每轮销售的涨跌拐点都是政策变化所致,而这也加剧了购房者对于中国政府为房地产背书的预期。

五是缺乏成熟的住房租赁市场。在中国即便是一线城市,购房者也大多不把租赁市场看成购房市场的替代市场,大多情况下,租赁往往作为购房前期的过渡。这一情况的出现,在笔者看来,与租赁服务品质低下、租赁关系得不到充分的法律保障、以及信息不透明等因素有关。

中国房价-收入螺旋式上涨的模式
然而,在笔者看来,即便中国的房地产市场有其特殊性,也只是改变了泡沫衡量的阈值而已,并非是对抗经济规律的证据。同时,认为中国房地产独特于全球任何一个国家,他国泡沫破灭的经验对中国不具有参考意义的看法在笔者看来是非常危险的,可能会造成盲目乐观,进而推高了泡沫的程度。

笔者认为,作为资产价格,衡量其是否有泡沫的最根本依据在于是否长期脱离基本面的运行。在笔者看来,以往中国房价之所以屡控屡涨,泡沫看似得以长期存续,不在于其特殊性,也并非没有泡沫的出现,而是在泡沫积聚之际,中国政府并未采取类似于上个世纪末日本政府主动刺破房地产泡沫的做法,反而短期内通过行政手段防止泡沫进一步扩大,再推动收入的改善在发展中化解泡沫。

笔者将此称之为中国式的“房价-收入螺旋式上涨”的化解泡沫模式。具体来看,过去历次中国房地产周期均显示,中国房价先是一段时间的快速增长,其后引致严厉的政策调控措施,调控导致短期内供需关系以及房价上涨预期改变,再通过经济增长带动收入提升,为高企的房价提供了支撑。

数据显示,过去三十年来,中国经济一直享受着改革开放与经济全球化的红利,经济增速整体上保持了高速增长,收入增长多年来保持两位数高速增长,2013年以来,收入增速回落至10%以内,但整体上也保持了8-9%的较高水平,不低于GDP名义增速。这种房价-收入螺旋式上涨模式使得中国房地产泡沫短期出现但基本面改善消化了泡沫,进而降低了房地产危机的风险。

然而,与以往不同的是,由于中国目前已处于由高速收入增长向中高速增长转变的新常态时期,未来收入很难延续以往两位数的较高增长,甚至可能由于转型,出现短期的结构性失业。但近两年的一、二线城市房价比以往涨得都凶狠,说明市场并未对收入放缓有充分预期,相反,凭借以往房价只涨不跌的经验,认为中国房地产市场依靠其独特性、以及相信政府会为房地产背书就能对抗经济规律。在笔者看来,这样的信仰是十分危险的。

清华总裁班开设一下房地产班
清华房地产班
清华大学新地产开发总裁研修班

地产江湖风云变幻,转型时代处处危机,莫测的似乎不止是政策和市场,地产行业面临升级和跨界,,转型创新势在必行,面对新型城镇化,产城融结合,互联网+,产业链上各环节的新思维、新概念、新模式层出不穷:我们将在清华大学房地产班的旗帜下聚集,一起去拥抱这个变革的时代
招生对象:房地产、金融业及相关产的董事长、总经理、资金部人员,适合房地产企业及相关投资行业
学习时长:学制一年,每2个月集中周末到清华大学学习4天。
开学日期:2017-05-12     学费:68000元/人     上课地点:清华大学

商业地产开发与投融资总裁研修班

清华房地产总裁班,清华房地产班,清华商业地产班课程以商业地产开发及投资的业务流程为主线,融合企业管理研究和实践的最新成果,整合商业地产实战和融资操作中所需的知识和能力,实现了系统性和实用性的有效结合,度身订做、注重实战、学以致用。
招生对象:房地产、金融业及相关产的董事长、总经理、资金部人员,适合房地产企业及相关投资行业
学习时长:学 制:两年,每2月集中授课一次,每次3天,共28天
开学日期:2017-07-14     学费:68000元/人     上课地点:清华大学

房地产总裁高级研修班

清华大学房地产总裁高级研修班,清华房地产班主题:中国房地产业可持续发展“地产熟,天下足” ,在中国经济版图上,房地产业始终备受瞩目。在过去十余年时间里,房地产市场一路“牛市”,一路高歌。然而,随着房地产市场的日趋成熟,随着经济全球化的快速推进,中国房地产发展模式将发生根本性变化,可持续发展正在成为整个行业的共同目标。官方和专业机构研究表明,未来一段时期,国内房地产业依然拥有巨大的供应量,而市场需求却很有限。与此同时,房地产业还面临着资源压力、资本压力、市场压力以及政策约束等种种难题。这些都是中国房地产业持
招生对象:房地产及相关企业的董事长和总经理
学习时长:一年,每月集中授课一次,每次3天,共224学时
开学日期:2017-05-19     学费:68000元/人     上课地点:清华大学
关键词:房地产总裁班,清华大学房地产班,清华房地产总裁班,清华大学房地产总裁班

    【 联系我们 】

    联系人:何老师

    手机:13911229638

    电话:010-62996527

    邮箱:[email protected]

    邮政编码:100084

    地址:清华大学校内

    招生热线:13911229638 何老师 地址:清华大学

    2014-2016 Copyright 总裁班培训官网