句句扎心!前重庆市长万字长文,破解中国高房价之谜

发布时间:2017-06-01 点击:

总裁班报道。

句句扎心!前重庆市长万字长文,破解中国高房价之谜


房地产和实体经济失衡表现突出:一些地方固定资产投资绑架了国民经济发展,成为稳增长的“杀手锏”;房地产绑架了太多的金融资源,导致众多金融“活水”没有进入到实体经济;政府的活动太依赖房地产,地方政府财力离了房地产是会断粮……

黄奇帆指出,控制房价的关键就是要控制地价。
黄奇帆治下的重庆是中国经济一个非常独特的范本——在高速增长的GDP和价格平稳的房地产之间取得了不同寻常的平衡。

5月26日晚,黄奇帆现身复旦大学,以《关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考》为题,进行了长达两个小时的分享。
内容分两大部分,第一部分系统地指出了中国房地产存在的10大失衡,第二部分提出了5个方面的制度安排。

10大失衡,主要表现在:土地供需失衡、土地价格失衡、房地产投资失衡、房地产融资比例失衡、房地产税费占地方财力比重过高、房屋销售租赁比失衡、房价收入比失衡、房地产内部结构失衡、房地产市场秩序失衡、政府房地产调控失衡。


如何维护房地产系统的平衡,他提出了5个长效机制:土地、金融、税收、租赁市场、地票制度。


并且,黄奇帆指出,控制房价的关键就是要控制地价。




全国人大财经委副主任黄奇帆


一、房地产和实体经济存在十大失衡


习近平总书记在去年底中央经济工作会议上明确指出:“当前,我国经济运行面临的突出矛盾和问题,根源是重大结构性失衡,主要表现为实体经济结构性供需失衡、金融和实体经济失衡、房地产和实体经济失衡。”


这三大失衡中,房地产和实体经济失衡尤为突出,我认为,主要表现在十个方面:


1、土地供需失衡


宏观上看,我们国家有一个判断,为解决中国13亿多人的吃饭问题,至少需要18亿亩耕地,这是必须守住的底线,是国家安全所在。为此,为国家战略安全计,我国土地供应应逐步收紧,2015年供地770万亩,2016年700万亩,今年计划供应600万亩。土地供应总量减少了,房地产用地自然会更紧一些。


“地少人多”,这是我们国家的国情,城市发展中必须把握国情,加强土地的集约节约利用,提高土地的利用效率,实现土地资源的优化配置。


结构上看,国家每年批准供地中,约有1/3用于农村建设性用地,比如水利基础设施、高速公路等;真正用于城市的只占2/3,这部分又一分为三:55%左右用于各种基础设施和公共设施,30%左右给了工业,实际给房地产开发的建设用地只有15%。


这2/3城市建设用地中的15%,摊到全部建设用地中只占到10%左右,这个比例是不平衡的。相比欧美国家工业用地一般占城市建设用地的15%,商业和住宅类住房用地一般占25%左右的情况,我们工业用地配置显然占比太高,挤占和压缩了住宅用地。


区域上看,好不容易有15%可作城市住房用地,是不是人多的城市多供应一点,人少的地方就少供应一点?政府有时是逆向调控,对大城市有意控紧一点,流入人口多土地却拿得少,中小城市反而容易得到支持,用地指标会多一点,造成了资源配置在城市间的不平衡。


2、土地价格失衡


住房作为附着在土地上的不动产,地价高房价必然会高,地价低房价自然会低,地价是决定房价的根本性因素。如果只有货币市场这个外因存在,地价这个内因不配合,房价想涨也是涨不起来的。控制房价的关键就是要控制地价。


现在,土地升值有点畸形,原因有三方面:


其一,土地拍卖制度本身会不断推高地价。现行的土地拍卖制度,它的好处是,政府主导下的阳光作业,能够避免腐败和灰色交易,实现公平公正交易。但拍卖制有个特点,就是价高者得,实际过程就会把地价越拍越高。如果通过行政手段对土地价格进行拍卖封顶,本身又与市场化交易规则相违背。


其二,土地供应不足。在土地供不应求的情况下,拍卖地价自然会越来越高,房价也会越来越高。这是由供不应求的缺口所导致的。


其三,通过旧城改造的拍卖用地成本高也是重要原因。城市拆迁的动迁成本逻辑上会参照这个地区的房产均价来补偿,比如这个地区房价每平方米7000元,拆迁后的土地批租楼面地价一般会按照7000元作为拍卖底价。这样的土地建成商品房的价格往往会卖到每平方米1.5万元以上。


在这个意义上,如果靠旧城改造滚动城市开发,房价肯定会越来越高。总之,拍卖机制,加之新供土地短缺,旧城改造循环,这三个因素相互叠加,地价就会不断上升。


3、房地产投资失衡


按经济学的经验逻辑,一个城市的固定资产投资中房地产投资每年不应超过25%。十年前,我在重庆分管城建时就定了这个原则,实际上这可以从国际上房地产运行的“1/6理论”中找到答案。


正常情况下,一个家庭用于租房的支出最好不要超过月收入的1/6,超过了就会影响正常生活。买房也如此,不能超过职工全部工作年限收入的1/6,按每个人一生工作40年左右时间算,“6—7年家庭年收入买一套房”是合理的。对一个城市而言,GDP不能全部拿来投资造房,否则就无法持续健康发展。


正常情况下,每年固定资产投资不应超过GDP的60%。如果GDP有1万亿,固定资产投资达到1.3万亿甚至1.5万亿,一年两年可以,长远就会不可持续。


固定资产投资不超过GDP的60%,再按“房地产投资不超过固定资产投资的25%”,也符合“房地产投资不超过GDP1/6”这一基本逻辑。这就是我在重庆工作期间,一再强调“房地产投资不要超过固定资产投资1/4”的理论出发点,实践证明也是合理的。


目前看,全国32个省会城市和直辖市中,房地产投资连续多年占GDP60%以上的有5个,占40%以上的有16个,显然偏高。总之,投资占GDP比重太大,就会不可持续。有些城市因为房子造得很多,基础设施、实体经济、工商产业没跟进,又会出现“空城”“鬼城”。


现在,一些地方固定资产投资绑架了国民经济发展,成为稳增长的“杀手锏”,大家都这么抓,比重越抓越高,失衡就会越来越重。


4、房地产融资比例失衡


2011年,全国人民币贷款余额54.8万亿,其中房地产贷款余额10.7万亿,占比不到20%。这一比例逐年走高,2016年全国106万亿的贷款余额中,房地产贷款余额26.9万亿,占比超过25%。


也就是说,房地产占用了全部金融资金量的25%,而房地产贡献的GDP只有7%左右。而且,去年全国贷款增量的45%来自房地产,一些国有大型银行甚至70%-80%的增量是房地产。


从这个意义上讲,房地产绑架了太多的金融资源,导致众多金融“活水”没有进入到实体经济,就是“脱实就虚”的具体表现。


5、房地产税费占地方财力比重过高


这些年,中央加地方的全部财政收入中,房地产税费差不多占了35%,乍一看来,这一比例感觉还不高。但考虑到房地产税费属地方税、地方费,和中央财力无关系,把房地产税费与地方财力相比较,则显得比重太高。


全国10万亿地方税中,有40%也就是4万亿是与房地产关联的,再加上土地出让金3.7万亿,全部13万亿左右的地方财政预算收入中就有近8万亿与房地产有关。


政府的活动太依赖房地产,地方政府财力离了房地产是会断粮的,这也是失衡的。


6、房屋销售租赁比失衡


近十年,我国开发的房产90%以上是作为商品房、产权房进行买卖的,真正作为租用的不到10%。这样的市场结构是畸形的。


当前,中国房屋租赁市场有四个不足:


第一,租赁者作为弱势群体,缺乏讨价还价的能力,业主可以随心所欲随意调整租金。


第二,业主可以随时收回房屋,让租赁者朝不保夕、居无定所,稳定性不够。


第三,租房者因为没有产权,无法享有与房产紧密捆绑的教育、医疗、户籍等公共服务,不能实现与城市居民同等国民待遇。比如,租房者小孩不能就近入学,只有买了房子,哪怕只有几平方米的一个小阁楼才算学区房。户籍也是买房入住几年才能办理,租房是根本不算的。


第四,有恒产才有恒心,由于我们制度上、工作上、习惯上有这些问题,老百姓产生了一种思想意识,就是把租房作为一种短暂的、过度的、临时性的办法。我现在租房子,那是我没办法,只要有一天我稍有能耐,立刻就会买商品房、产权房。


房屋租赁市场发育不足,也是一种失衡。


7、房价收入比失衡


考虑房价与居民收入比,必须高收入对高房价,低收入对低房价,均价对均价。


有人说,纽约房子比上海还贵,伦敦海德公园的房价也比上海高,但伦敦城市居民的人均收入要高出上海几倍。就均价而言,伦敦房价收入比还是在10年以内。


我们高得离谱!一线城市房价收入比高到40左右,20多个二线城市都在25年左右。当然,也有一些小县城在5-6年左右,有的地方“空城”“鬼城”房子卖不掉的也有。大家经常说房价高,主要是一二线城市或者三线中的一些活跃城市,由于各种原因使得房价收入比高了以后产生了不均衡。


8、房地产内部结构失衡


一线二线城市由于土地的供不应求,形成房产开发量的供不应求,其房屋库存去化周期只有三四个月,而且还是在限卖限购的背景下,一旦放开,就会无房可供。而有些城市的库存去化周期长达十几、二十个月,甚至三、四年都卖不掉,这就是一种不均衡,一种资源错配。


供不应求的城市应多供点土地,多造点房子;供过于求的地方,不应该再批地。这样,才能把错配的资源调控回来。


房地产开发是供给端的概念,不能等到市场需求失衡了才从需求端下猛药调控,一定要从供给端发力,政府和企业有比较明确预测信息来进行供给。


比如,几百万人的大城市,人均住宅面积大致在40平方米,三口之家差不多就90—120平方米。如果一个城市只有一百万人,造4000万平方米就足够了。如果现在已有2000万平方米,每年再开发1000万平方米,五年后就变成七八千万平方米,人均就有70—80平方米,肯定会过剩。


因此,规划时就要以人均40平方米作为底数,最多上下浮动10%—15%,不能由着房地产开发商蛮干。政府也绝不能短视,只图短期GDP,否则就会弄一堆烂尾楼、空城,最终经济熄火上不去。


再比如,一个城市该造多少写字楼呢?实际上,一般中等城市每2万元GDP造1平方米就够了,再多必过剩。对大城市而言,每平方米写字楼成本高一些,其资源利用率也会高一些,大体按每平方米4万元GDP来规划。


另外,商场的面积也应该基于商业零售额,差不多可按每年每平方米2万元销售值计算。如果每平方米商业零售只有1万元,那么批量零售的收入,扣除人工、水电、房租等各种费用,一定会是赔本的买卖。


因此,一定要强化城市规划的理念,不能胡乱造房,要算好投入产出。


9、房地产市场秩序失衡


有的开发商买来土地后,在利益驱使下,将原来规划为写字楼的改为住宅,原来规划为工业的改为商业,原定容积率1:2结果变成了1:3、1:4,等等。这种现象屡见不鲜。这些行为最后都会被政府罚款,但罚不抵收,不管是开发商勾结政府官员干,还是开发商自己偷偷摸摸干,最后往往又法不责众,乱象屡禁不止。


有的开发商在销售房屋的时候,卖不掉就把房子切碎卖;或者搞售后返租,实际上是高息揽储,但老百姓觉得划算,很容易上当,一旦坏账,老百姓就找政府,最后变成社会的不稳定因素。


有的开发商在融资的时候,向银行借、向信托借,借高利贷,发债券,再到后来就把手伸向理财资金、小贷公司,在公司内部向员工乱集资,在社会上骗老百姓的钱,种种乱象层出不穷。


还有一些开发商,本应在获批土地后两年内启动、五年内完成开发的,但他们把地一直囤着,十年下来地价倒涨了十倍,什么活不干,坐享其成,转手就赚十倍。这些方面,亟需加强管理。


10、政府房地产调控失衡


总体上,经济下行的时候,一些地方政府希望刺激房地产,就往东调;当房地产泡沫积聚的时候,政府又想稳住或者压一下,就往西调。如此一来,忽东忽西,最后只能是南辕北辙。


再有,一些地方政府习惯于采取行政性的、短期的、碎片化的措施,缺少稳定性的、长周期的、法治化的措施,也缺乏经济逻辑、经济杠杆的措施。很多时候仅在需求侧调一调、控一控、紧一紧、缩一缩,较少在供给端上进行有效的结构性调控,这是我们在调控方面的缺陷。


如果相关政策经常上上下下、变来变去,就无法形成稳定的市场预期,势必对老百姓的生活习惯、价值观念、家庭稳定带来影响,也会对金融市场和实体经济造成破坏。






二、建立房地产调控五大长效机制


那么,应该用什么样的措施来实现房地产的系统平衡呢?我们必须围绕房地产的功能定位,厘清主要矛盾,搭建四梁八柱,配套政策措施,才能实现房地产市场长期平稳健康发展。我认为当前有五项基础性制度尤为重要。


长效机制之一:土地


第一,控制土地供应总量。


一个城市的土地供应总量一般可按每人100平方米来控制,这应该成为一个法制化原则。100万城市人口就供应100平方公里。爬行钉住,后发制人。


什么意思?你这个城市有本事,把人口集聚到500万,如果以前只给了你350平方公里,今后若干年内每年就逐步增加土地供应,补上这个缺口。不能根据长官意志,计划未来有城市人口500万,现在才200万,就要500平方公里,结果今后十年里真的给了你300平方公里,你300万人没来,或只来了100万人,甚至原来的200万人还走了一些人,这个土地的错配,谁负责?


土地要爬行钉住,而不是说要你去臆想调控,长官意志。这是因为,规划意图能否落地变成现实的因素,不仅仅是土地问题,还涉及产业集聚能力、基础设施配套能力、投融资匹配能力等因素。在这些因素中,土地是殿后的因素,而不应成为招商引资盲目扩张的领头羊。


总之,土地供应总量应当爬行钉住人口增加,而不是违反经济规律去逆向调控。在这个意义上,土地指标不应该各城市平均分配,而是要看谁的人口多,增长快。


原则上,应按照产业跟着功能走,人口跟着产业走,土地跟着人口和产业走,形成一个比较完整的土地调控逻辑链条。这个原则言简意赅,最笨的方法可能最有效。如果把规则弄得复杂,小城市讲小理由,大城市讲大理由,弄到最后就会糊里糊涂的。


第二,控制用地结构比例。


人均100平方米的城市建设用地,该怎么分配呢?不能都拿来搞基础设施、公共设施,也不能都拿来搞商业住宅。大体上,应该有55平方米用于交通、市政、绿地等基础设施和学校、医院、文化等公共设施,这是城市环境塑造的基本需要。对工业用地,应该控制在20平方米以内,一平方公里要做到100亿产值。


这方面,要向上海学习,早在90年代开发浦东时,金桥工业区规划10平方公里,当时就要求每平方公里产出至少100亿,事实上金桥工业区到2000年产出就达1500亿了。


现在一些城市,工业用地投入产出比太低,每平方公里甚至只有20-30亿工业产出,浪费太严重,一定要抠门一点,提高刚性约束,把过去太慷慨的工业用地倒逼下来。这样,就会有25平方米用于房地产开发,比过去增加供地10平方米,其中20平方米用于建商品住宅,5平方米用来搞商业开发。


够不够呢?如果1000万人的城市,1000平方公里建设用地,就可以搞50平方公里商业设施用地。200平方公里的住宅用地,相当于2亿平方米,如果容积率平均1:2,就是4亿平方米,1000万人口的城市,人均40平方米住房应当是平衡的。


因此,要改变以往为了GDP大手大脚招商搞工业,工业用地占比太高的问题,把城市用地20%用于住宅开发、5%用于商业开发,这个比例作为法制性的用途规则确定下来。


第三,控制拍卖土地价格。大体上,楼面地价不要超过当期房价的三分之一。


如果一地块周边当期房价1万元/平方米,地价拍到3300元/平方米就要适可而止,否则就会人为推高房价。“限价限价”,绝不是长官意志,自己随意限一个地价,两万限一下,三万限一下,到底限多少呢?政府不在土地上去推高房价,地价跟着房价慢慢走。当土地的供应是比较充分的、合理的、有效的时候,如果地价高了,就把政府的储备地多卖几块出来平衡一下。


还有一种情况,旧城改造,拆迁成本很高,但政府不能为了不亏本而拍高地价,应该在城郊结合部的出让土地收入中,拿出一部分来平衡,以此覆盖旧城改造成本。题内损失题外补,政府看起来是吃了点小亏,但整个投资环境好了,工商经济发展了,实体经济和房地产之间平衡了,最终这个城市会长期健康发展。


长效机制之二:金融


第一,坚决守住开发商自有资金拿地这条底线。


任何开发商拿地的钱必须是自有资金,这个规定早已有之。“地王”不断出现的背后,不仅是土地短缺、拍卖机制的问题,还和无限透支金融有关,比的是开发商的资金融通能力。所以,只要做到一切买地的钱通通不许借债,有了这道防火墙,现在M2中大量的资金就不能进入到房地产了。


一切参加土地拍卖的开发商,第一要核查的是他的资金血统,只要是借来的,就不能参与拍卖活动。这么一来,土地的恶性竞争,“地王”现象就一定会消灭掉一大半。


第二,坚决防止开发商多账户借款。


开发商在开发过程中发债券、银行贷款,算比较规范的,但有时候又是私募基金,私募基金好像是股权,但形股实债,有时候还把理财资金、高利贷弄来。如果一个开发商涉及几十上百家金融机构的债务,各种高利贷、中利贷占到全部融资的50%以上,这时就对不起了,不是政府管头管脚管到你肠胃里来,而是你的账户一目了然就是危机状态。


对这种开发商的开发运行必须提高警惕,看有没有高息揽储,有没有“一女二嫁”卖房子等违规行为。


第三,认真管好住房按揭贷款。对房地产信贷市场调控最直接、最有效的办法是,合理设定首付与按揭之间的杠杆比。


要根据不同需求层次和房价走势,实施差别化按揭制度:比如首套房二八开、三七开,二套房五五开或四六开,三套房必须全款购买,这个比例必须把握好。做到这一点,就涉及老百姓贷款情况和收入核定问题。


美国的银行数量倍于我们,大体有3000多家,但美国并不是每个商业银行都搞按揭贷款,其中房利美、房地美、联邦住房贷款银行、国民抵押贷款协会等五大房贷金融机构占到全部住房贷款的70%以上,这样老百姓按揭贷款情况一目了然。


在我国,任何银行都可以搞按揭贷款,一个客户可以在重庆工商银行按揭买房,又跑到上海建设银行按揭,还可以到海南招商银行按揭,只要短期还得了账,三个银行都会把他当成优质客户,而不会主动到其他银行核查贷款情况。


总体看,我们的银行对老百姓按揭贷款的管理是比较粗放的。收入证明上,美国、欧洲是查税单或工资单,这个不能造假,以此来核定你的按揭贷款额度。我们国家是单位出具收入证明,往往出现企业做顺水人情开假证明,更有甚者,银行直接以假图章帮助客户造假。这方面,还需要加强基础性制度建设,否则就难以管住。


长效机制之三:税收


第一,形成高端有遏制、中端有鼓励、低端有保障的差别化税率体系。


高端有遏制,就是对别墅这样的高档住宅,要实行有差别的税收政策,如果普通商品房的税率1%,那么别墅就要考虑收5%,如果三五年卖掉,交易税可以再升到8%。


中端有鼓励,就是让一般老百姓买得起自住房,比如首套房按揭贷款的钱可以抵扣个人所得税。今后税制改革应采取按揭贷款自住普通商品房抵扣所得税这类政策。这是全球通行的房产税政策。


低端有保障,就是不仅不收税,政府还帮助建好公租房,用低价格保障老百姓住有所居。


第二,适时征收房产税或物业税。


这样做有四大好处:一是健全税制;二是有效遏制投机性炒房的重要手段之一;三是由于持有环节成本提高,有助于优化资源配置,繁荣房屋租赁市场;四是对全社会住房观念、房地产理念和房屋领域的意识形态都会带来巨大调整。


总体上,房产税应包括五个要点:


(1) 对各种房子存量、增量一网打尽,增量存量一起收。


(2) 根据房屋升值额度计税,如果1%的税率,价值一百万的房屋就征收1万元,升值到五百万税额就涨到5万元。


(3) 越高档的房屋持有成本越高,税率也要相对提高。


(4) 低端的、中端的房屋要有抵扣项,使得全社会70%-80%的中低端房屋的交税压力不大。


(5) 房产税实施后,已批租土地70年到期后可不再二次缴纳土地出让金,实现制度的有序接替。这五条是房产税应考虑的基本原则。


第三,研究征收土地增值税。


十八届三中全会提出,允许农村集体建设性用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。落实这一改革措施,相关的税收政策需跟进。


比如,一亩农村集体建设性用地拍出500万,怎么实现的呢?这不仅是征地成本决定的,还与配套的社会资源和投入紧密有关。国有土地出让收入,扣除征地动迁成本后,是拿去修地铁、学校等公共基础设施的。农村集体建设性同地拍出后,全部归农民和集体经济组织,显然是不合理的。


另外,对于不同区位的地块,由于使用目的的不同,有的搞金融商贸设施,有的搞学校文化设施,他们的价格是不一样的,一个拍出500万/亩,一个拍出50万/亩,对两个地方的农民和集体经济组织,也是不公平的。


现在,我国土地增值税政策还没出台,导致税收上缺少房地产土地资源类的税种。


长效机制之四:租赁市场


我国住房的租赁体系,可以分为公租房和商品租赁房两大类。


第一,完善政府公租房体系。


习近平总书记曾就加快推进我国住房保障和供应体系建设强调指出,到2020年,以公租房为主体的保障性住房覆盖面要达到20%左右。


总的说,公租房建设应把握好五个要点:


(1) 总量上,大体按照覆盖20%的城市人口,人均20平方米来配套,一百万人口的城市建400万平方米就够了。


(2) 服务对象包括进城农民工、新生代大中专毕业生和城市住房困难户,这些对象特征明显,核定容易。


(3) 同步配套医院、学校、派出所、居委会等公共服务设施和机构,一步到位。


(4) 集聚区布局合理,公租房与商品房大体形成1:3搭配,学校、医院等公共设施共享,不能把公租房变成贫民窟。


(5) 合理收取物业费,一般定价为同地段商品房的50%-60%,租金占低收入家庭年收入的1/6左右。


对于政府而言,公租房是不动产,商品房价格上涨,公租房租金也会上涨,建设成本是能够平衡好的。通常,公租房60%左右建设成本是贷款,租金可以把贷款利息平衡掉。像新加坡那样,五年以上的公租房,租户还可以买过去,变成共有产权房。如果这个共有产权房要出售,只能按照市场价格售卖给保障房管理部门,政府再出租给新的保障对象。如此循环往复,就能够持之以恒地做下去。


第二,培育商品房租赁市场。


对于开发商持有房屋出租,重要的不是开发商不愿意持有,而是开发商主要依靠融资的开发模式,决定了他做不了持有房子的出租者。


试想,1:9的融资,有些甚至是半高利贷,房子造好后,利息滚上去,开发商就必须尽快把房子卖掉,以回笼资金偿还贷款。从这个角度讲,开发商并不是不想持有房产搞租赁,而是受制于1:9的融资结构不得不放弃。中国商品房租赁太少,很大原因和开发商资本结构有关。


从这个意义上讲,政府首先应让开发商进入1:3的融资结构,提高开发商的准入门槛,让有资本金实力的开发商参与土地批租,不仅有利于遏制炒地现象,还有助于商品房租赁市场的发展。


此外,对搞长期商品房租赁的开发商,要形成一套激励政策,包括承租人可以使用住房公积金付租,交易税、契税、个人所得税抵扣率更高,等等。对老百姓二套房出租,也应该有鼓励政策。同时,从法律上保证租房居民与产权房居民在教育、医疗、户籍等方面享有同等国民待遇,等等。


只有建立起系统化的制度体系,我国房屋租赁市场才可能有大的发展。


长效机制之五:地票制度


我国人口多,人均耕地不足世界水平的一半。在这种背景下,我们要做好两件事:一方面,要十分珍惜国家给的土地指标,加强土地节约集约利用。与此同时,要探索建立农民进城后退出农村宅基地和建设用地的新机制。


在过去一两百年大规模城市化进程中,全世界的一个普遍现象是,各个国家和地区耕地不但没减少反而有所增加。这是为什么呢?原因在于在农村,由于居住分散,人均建设用地250-300平方米;在城市,比较集约和节约,人均用地100平方米左右。


一个农民进城,理论上讲,可以节约100多平方米的建设用地,若把它复垦,耕地必然增加。但中国农民由于“两头占地”,农村的宅基地和建设用地没退出,城市又为其匹配了建设用地,所以全国耕地总量不断减少。


怎么解决这个问题呢?地票设计要遵循三个原则:


一是要体现农村土地是集体的公有制性质;


二是农民是农村改革的主体,要保护好他们的利益;


三是农村土地要严格实行用途管制,城乡之间地票的交易对象是建设用地,不涉及任何耕地。


按照这三条原则,经中央批准,重庆开展了地票交易探索。


所谓地票,就是指将闲置的农民宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公益公共设施用地等农村建设用地,复垦为耕地而产生的建设用地指标。它作为土交所交易的主要标的物,具有与国家下达的年度新增建设用地计划指标、占补平衡指标相同的功能,可在重庆市域内凭票将符合土地利用总体规划、城乡总体规划的农用地,按照法定程序征转为国有建设用地。


地票的形成和使用,有四个基本环节:一是复垦,二是验收,三是交易,四是使用。通过这个过程,农民进城了,农村闲置的宅基地和建设性用地变成耕地,被开发的城郊结合部的耕地面积小于农村复垦的耕地面积,最后全国耕地总面积就增加了。


一方面,地票制度具有反哺“三农”的鲜明特色。


第一,打破了土地资源配置的空间局限。地票作为一种虚拟的标准化交易品,具有虚拟性、票据性,也有很强的辐射性,通过土交所实现交易,可以让身处千里之外偏远地区的农民享受到大城市近郊的级差地租。


第二,赋予农民更多财产权利。增加农民收入,关键是提高农民财产性收入。


第三,支持了新农村建设。危旧房改造、易地扶贫搬迁历来是新农村建设的难题,主要的原因就是农民手里缺钱。


第四,推动了农业转移人口融入城市。通过土地复垦和地票交易,农民工进城有了“安家费”,相应的养老、住房、医疗、子女教育及家具购置等问题,都能很好地解决,无疑可以让转户居民更好地融入城市。


另一方面,地票制度可对城市房地产调控特别是土地供应发挥重要作用。


刚才讲到,近几年,国家逐步控制新增建设用地计划指标,在建设用地配置使用上又主要供给基础设施、公共服务设施和工矿仓储用地,房地产用地供给不足。地票制度可以相当程度上解决这一难题,因为地票制度形成的土地指标,是市场化指标,可以等效于国家用地指标,专门提供给开发商用于房地产开发时的征地需求,从而弥补房地产开发用地不足的矛盾。


以上这五个方面的制度化安排,按照中央的要求,把四梁八柱搭建好,形成供给侧结构性改革的长效机制,以后再逐步形成法律法规。


我国应该有《房地产税法》,应该有《住房法》,应该有《房屋租赁法》,将一些基础性制度和长效机制固化下来。



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