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融创拯救万达:谁比谁更疯?

发布时间:2017-07-12 点击:

融创拯救万达:谁比谁更疯?

一个是疯狂缩表,一个是疯狂加杠杆,时间将证明谁对谁错。如果万达错了,它还能活着,只是少赚一些钱;而如果融创错了,那历史可能就要重演了。

跟首富做生意是什么样的感觉?

作为去年以来中国商界最活跃的大佬,胡润富豪榜上身家“只有”95亿元的孙宏斌,最有权威回答上面的问题——他是两位中国首富的财神爷。

这两位首富,一位名叫贾跃亭,以420亿元的身家称雄创业板;另外一位富豪那就更为有名了,身家2150亿元的王健林,中国首富!

今年1月份,孙宏斌在乐视的危机中,看到了机遇那部分,掏出150亿拯救乐视于水火。

就在乐视资金链危机进一步加深,银行等各路债主齐声要钱的紧要当口,孙宏斌又让大家惊呆了:昨天(7月10日),他宣布用631.7亿元的现金,收购王健林手中76家酒店、13家万达文旅项目!


我们该如何理解这个631.7亿的大买卖?


一、万达扩张周期的逆转?
 
万达成立以来经历过以下几个主要发展阶段:
 
1、1988-1998年:住宅开发阶段,从大连地方性房地产开发企业发展为全国性的房企。


2、2000-2006年:住宅+商业阶段,开始发展商业地产,奠定“住宅+商业”战略。


3、2007-2014年:商业+文旅阶段,拓展文化旅游业务——万达城。


4、2014年至今:轻资产阶段,推行轻资产模式。
 
时代已经抛弃房地产这种又重又周期性的老故事,万达正处于“去地产化、轻资产化”转型期。


从下图万达的营收结构可以看到,物业销售比例持续下降,而租赁和商管、酒店等业务的比例在持续上升。
 


 
万达近年来通过创新地产开发模式,不断轻量化。


2017年上半年新发展项目28个,万达广场26个,万达城2个,万达广场全部为轻资产项目,其中投资类轻资产项目14个,合作类轻资产项目12个,而且非地产业务保持良好的增速,2017年上半年万达商业地产业务收入为563.4亿元,同比增速为11.3%,而租金收入同比增速达到34.3%。
 
这次的资产出售计划看起来,似乎是符合去地产化和轻资产化战略的,却总有哪些地方不对?
 
房地产开发业务,周期短,杠杆高,现金流紧张,万达开启的商业地产模式也是通过持续性的租金收入,平滑公司的现金流,在纯开发业务之外趟出了一条租售结合的商业地产模式。


在二级市场的股民角度来看,出售重资产,盘活资金,永远是好的,但是对于老板来讲,损益表和现金流量表相比,毫无疑问是现金流量表更重要,公司财报亏钱不会死人,但是现金流兜不住,那是会死人的。


如果从老板的角度来讲,酒店这种持续性的现金牛业务,在平滑现金流的角度来讲是完美的,是怎样的境地,才会卖现金牛呢?
 
这就要回到万达身上找原因了,去年万达登陆港交所不到两年就宣布退市,开启回A之路,目前万达商业IPO的审核状态为“已反馈”。


在退市时有媒体报道,万达集团或与投资人签订激进对赌协议。退市时交易对价为344.55亿港元,如果公司在退市满两年或2018年8月31日之前未能在内地主板市场上市,万达集团将回购全部股份,并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。
 
现在距离对赌协议只剩一年时间,而目前监管政策对房企融资卡得比较严格,房企IPO基本处于停滞状态,万达的上市之路充满不确定性,随着时间临近,万达面临的回购款及利息支付压力也越来越大。


从万达的经营上看,公司保持稳健的经营现金流入,但是万达广场和万达城这些项目都要烧钱,现金流压力也在增大,还是得靠融资。根据披露的数据显示,万达2014—2016年间:经营活动现金流净额稳定增长,但是投资性现金流净额却一直维持高位,基本都是在靠融资输血。


联想到前阵子万达债券遭到抛售,价格快速下跌,也可以反映出万达或存在资金紧张问题,那这次卖现金牛,回笼资金的行为也就可以理解了。

退一步来讲,在这种时候,能卖上价格的也就只有好资产了。从公布交易后的消息来看,王健林也指出,出售后的资金将用于偿还银行贷款,进一步降低杠杆。
 
这次资产结构,卖的资产有万达文旅、万达酒店,卖完后,万达商业的资产组成优化了,负债率也有所下降,在排队期间有这么大的动作,一定程度说明是不得已而为之,究竟是为了还债?还是为了冲刺IPO?不知道,可以确认的是,有情况。
 
风起于青萍之末,也许就是万达多年以来激进扩张周期的逆转,出售这笔资产不异于一次疯狂的“缩表”行动。除了能回收出售项目的资金的600多亿元,还能把项目的负债剥离,负债进一步下降。万达城的项目投入的现金流压力也减少,还能保留项目的经营管理,算是快速达到轻资产化目的。
 
这个交易中万达文旅、万达酒店究竟谁是主材,谁是搭售的配菜,等后续融创的操作就知道了。问题是这里某种层面反映了万达文旅的进度是不如人意的,如若真的那么好,狠得下心割这个肉吗?地产的钱太好赚了,又快又猛,文化的钱是服务业,讲究的是慢工出细活,讲究的是队伍建设,快不来,跟医疗一样,不是老板有钱砸就能砸出来的。
 
万达的出清,某种程度上表明,房企跨界不易,文化地产没那么好做,周期长,资金压力大,队伍难建,单纯钱多是搞不动的。

二、继续为未来下注的融创
 
能接下600多亿资产包的房企屈指可数,肯定得是特大型房企,除了有钱,还得有想法。
 
万科的股权之争才刚刚尘埃落定,而且前阵子拿了一些自持的地,刚刚大手笔551亿接下了广信的资产包;恒大也刚从万科股权泥潭中抽身;碧桂园就甚少掺和并购的项目。
 
融创就不同了,素有并购之王的称号,江湖上也开玩笑,接盘接出经验了,去年四季度至今年一季度,融创通过并购方式增加土储的占比达到70%-80%,比如今年五月就用100多亿收购了天津著名的烂尾楼项目。
 
孙宏斌曾在2015年年中的时候就表示,融创在全国范围内暂停申请拿地,上面数据也显示拿地速度放缓,且主要为并购。通过并购拿地一定程度上避开了拍卖竞争所带来的高溢价,控制拿地成本。


很明确,这次并购的目的并不在土地,因为酒店、文旅都不是融创擅长的纯住宅类的项目,这个多元化的节奏就让我想起几个月前,那两个人脸上自信的笑容。
 
今年1月,融创150亿投资乐视,虽然说法千千万,但是当时孙宏斌的一个理由至今我仍然记得很清晰,其逻辑是,二级市场上炒股的,恨不得我今年就把所有利润都冲出来,但是我做企业的要平衡长短期利益的,要考虑二十年、三十年。


雨露均沾的房地产黄金时代已经结束,纯开发业务已经走到头了,接下来是房地产的白银时代,是属于巨头的白银时代,白银时代之后呢?公司还是要运营,员工还要有事做,因此就必须在当下进行布局未来,文化娱乐、互联网都是市场空间足够大的行业,虽然现在融创的班底做不了,但是可以去投,去布局这些行业,也许短期会有波动,但是为未来的布局必须得做,体量小的不投,没效率,要搞就搞大新闻,搞乐视就是融创在互联网、在娱乐上的布局。
 
和投资乐视不一样的地方在于:这次没有股权上的合作,单纯只是项目上的买卖,酒店业务就是简单粗暴的现金牛,文旅业务作为权益投资,可以硬扯到文化产业的布局,但是这些接过来的项目都还是在万达的操盘之下,同样是大佬,孙老板这波这么相信王老板的节奏很不像他在其他项目上的风格,例如强势入主乐视网(300104.SZ)董事会,金科股份(000656.SZ)至今还在掐架。
 
当然,还得等融创的最终公告,毕竟上市公司的披露要求远比联合公告的要细,目前这个剧情实在是不符合融创一贯的雷厉风行的风格。
 
与万达缩表不一样的是,融创则是继续踩紧油门,猛加杠杆,万达文旅和酒店的资产和负债都将入表,资产负债表继续疯狂扩张。不含负债这次交易额约632亿元,而融创市值仅仅约577亿港元,若按2016年总资产2932亿元来测算则高达21.5%。这些项目盈利情况尚未可知,但是杠杆增加却是板上钉钉的,对融创资金的压力也是显而易见的。
 
回顾融创今年以来的重大对外投资,累计投资已经过千亿了,而2016年年报有息负债就有1128亿元,净负债率达到121.5%,预计加上此次收购,净负债率将超过200%。


那么,孙宏斌哪来这么多钱来“消化”这笔收购?表面上看,这笔高达631.7亿元的收购堪称房地产界并购金额最高。但融创发布的公告显示,王健林给了孙宏斌极其宽松的付款条件。万达以贷款方式支援融创中国296亿三年期贷款,将大大缓解融创中国此次收购的资金压力。

小结


一个是疯狂缩表,一个是疯狂加杠杆,时间将证明谁对谁错。如果万达错了,它还能活着,只是少赚一些钱;而如果融创错了,那历史可能就要重演了。
 
现在全球货币周期已经转向,带头大哥美联储今年已经加息两次,下半年还要缩表,一个是顺势而为,一个是逆势而上,现在看起来,顺势而为的显得轻松一点,不信,看照片。

王健林曾说过:“富贵险中求,清华北大都不如胆子大。”但和真正的赌徒相比,王健林的胆子还不够大——比如孙宏斌和贾跃亭。


一篇旧文(2017年1月18日文章)《赌徒的时代》,把孙宏斌、贾跃亭的赌徒性格,分析的很透彻。乐视落得现在这样的结果,或许在孙宏斌投资乐视之时,就已经埋下了伏笔。


文末,附上这篇文章,供各位阅读思考。


《赌徒的时代》


王首富说自己胆子大,才成了首富,他说:“富贵险中求,清华北大都不如胆子大”。但在大国这个全球最大的赌场,和真正的赌徒相比,王首富的胆子还不够大——比如孙偶像和贾跃亭。


这是赌徒的时代。


01


两个数字足以证明王建林和孙宏斌胆量之差别。


2016年地王此起彼伏。万达只敢拿出145亿元抢土地。融创花了多少钱抢地?1025亿元,是万达的七倍。


去年真正抬高大国房价的,是六家企业。有五家是央企——电建、葛洲坝、鲁能、金茂和保利。他们拍了大国接近一半的地王,他们所到之处,房价应声上涨。


经济在下行周期,老百姓辛辛苦苦攒起来存银行里的钱也不少,领导于是通过央企在楼市下了一盘很大的棋。


三百块钱的东西,路边小贩卖三万块 ,政府会把他抓起来,说他是骗子;三百块钱的东西,政府卖给你三万块,给你发一本盖有房产局公章的大红本子,那就变成了房地产。


民企里,哄抬房价最凶猛的就是融创。剔除混合出让用地与工业用地,孙宏斌是2016年拿地最多的地产商,他在全国拿了20个地王。除此之外,他还花了500亿并购或投资了链家、莱蒙国际、融科智地、金科股份等公司。


这次他又花了150亿去救乐视。


这个时代真是有意思。投资动辄百亿,高则数千亿,都是大手笔,像极了上世纪80年代末的日本。


孙宏斌只在乎快速达到结果,不管过程用什么手段。


上市七年后,万科的销售额是3600亿,融创是1550亿。按照去年的拿地规模和快销节奏,融创在2017年具有冲击3000亿规模的实力——孙宏斌距离他的一生之敌万科,真的只有一步之遥了。


当然,今年全球第一大房企已经易主了。恒大以3700亿超越了万科成为第一,后来许家印专门开会奏国歌庆祝这个具有里程碑意义的时刻。


02


为了庆祝孙宏斌150亿救急贾跃亭,融创和乐视开了一场高潮迭起的发布会。


两位梦想家兄弟间惺惺相惜的情谊令人感动。交易公布当天,有人说,这交易太蹊跷了,有政府的影子吗?


当然会有政府影子。在这个大赌场里,任何超过一百亿的交易,绝不是表面上的交易。拿近里说,华润300多亿卖掉万科股份,是他们真的想卖吗?


但孙宏斌说,在贾跃亭身上看到了过去时年轻的自己,乐视战略、团队都对,就缺钱。中心思想就是说,投资界和评级机构都傻,就我老孙慧眼识英雄。


一位帮孙偶像做过几起并购的操盘手说:孙胆子又这么大。这个交易我真想不明白,说不出不看好的理由,但就是一种感觉。《乐视的致命“命门”,是疯狂的关联交易》,着重点出了一句话:这一轮乐视网的融资,国有资本、保险资本、地产资本、山西地方政府资本齐活了。


这次乐视168亿重大战略融资里,除了150亿的融创主投资,另外两家超过16亿的投资来自乐然投资和和华夏人寿两家公司。


乐然投资全称为宁波杭州湾乐然投资,注册金额总计35亿5百万,有四位股东,分别是:乐投投资管理公司、乐视控股(北京)有限公司、深圳英大资本和临汾市投资集团有限公司。


这家由贾跃亭实际控制的基金公司里,深圳英大资本和临汾市投资集团有限公司分别出资了20亿和10亿。深圳英大资本的实际出资人背景为国家电网集团,而临汾市投资集团的出资人背景为临汾市政财政局。


还有一件事情很有意思。孙宏斌发布会上称,12月11日贾跃亭在某年会上做了演讲,12月12日,孙偶像带着团队就去了乐视,跟贾跃亭及他们的团队沟通,晚上喝了个「大酒」,就此开始了投资的各种尽职调查。


很少有人注意到,贾跃亭12月11日出席的某年会,还有一位重量级嘉宾,山西省副省长王一新。那天他发言时还力挺贾跃亭,称最近贾跃亭和乐视遇到一些困难,他引述了相关领导对晋商精神的总结:“无中生有!”。


王一新认为晋商的这一精神的特征是“不靠资源靠头脑”,称贾跃亭就是“不靠资源靠头脑”的代表,“最近乐视遇到一些困难,我想说两个字:挺住。”


王一新称,只要心里有定力,脚下有根儿,没有过不去的坎儿,爬不过去的坡。家乡的父老会支持贾跃亭的。你想在家乡山西申请办互联网银行,今天我在这儿说,我也分管金融,我们支持你。


大家都知道,山西老乡会能量都很大。王一新讲话第二天,孙偶像带着团队去了乐视,开始着手投资乐视。


像证监会主席刘士余即兴在公开会议上发表的「妖精论」一样,你不要忽视任何一个高级官员在公开场合的言论,他们的即兴绝不是即兴那么简单。


这是一场赌博。大国需要自己的文化自信,大国希望赌出一个乔布斯。如果缺钱,就给钱,如果缺政策,就给政策。


03


但乐视最缺的真的是钱吗?


钱能解决的问题,其实就不是问题了。比如汽车,在全球电池蓄能技术没有突破之前,所有新能源造车都是在画饼,你们烧钱烧在哪?


大概为了证明自己非常像年轻时候的孙偶像,在发布会上贾跃亭竟然大骂。他好几次不点名指出小米在幕后抹黑造就了乐视风波,还说把乐视比作庞氏骗局的,不是「黑手」,就是「傻逼」。


「大风越狠、我心越荡、踩着梦、踩着傻逼」的贾跃亭,一定忘了乐视2016年是怎么举报快播和B站的,他一定也忘了乐视是怎么起诉几个自媒体的,仅仅因为自媒体说了一些诸如此类的话:「在讲乐视前,先说个笑话先」……


大国造出来的乔布斯果然是有大国特色的。


孙宏斌说,很佩服贾跃亭同志的精神,看了贾的账目,就更佩服贾了,这么点钱,干这么大事儿——他确定自己没说漏嘴?


孙宏斌那句话概出了乐视生态模式的本质。乐视生态从一开始就没有打算取得产品上的成功,当事人盯着的是另一种「成功」,与产品无关的「成功」。


贾跃亭在一次发布会上有一张著名的PPT:有人说我们喜欢吹牛逼,但是,很抱歉,我们吹过的牛逼正在一个一个变成事实。


某种程度上,孙宏斌和贾跃亭同志是一类人,信奉着“饿死胆小撑死胆大”的哲学。


这次,两位赌徒和大国一起,准备合伙赌个大的。几位梦想家都如此强势,时间久了能一块愉快玩耍吗?


这真的是一个属于赌徒的时代。


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